2006北京房产理性回归 跨地域别墅营销新出口(1)

2007-04-05 08:19:03 北京楼市周刊 曾慧娟 刘礼福 【大 中 小】 查看评论

    
    2006年的北京别墅市场，可谓“风雨交加”，禁令连连。然而这并没有影响到它的繁荣，它不仅没有退缩，反而在和谐地产的号召之下回归到了理性的本色。产品进一步细化，集结板块特征后的霸主纷争，新中式的复苏和美式的重新崛起，都在演绎着2006年北京地产市场继承和突破传统的时尚潮流。
        
        别墅地产的理性回归
        
        目前别墅售价在16000元/平方米以上的高档别墅主要分布在温榆河沿线和西山一带，四环内也有少量分布。温榆河区域是北京最早开发的外销别墅区，涉外性很强。目前区域内租赁和销售市场均十分活跃，投资客户比例相对较高。西山一带景观资源丰富，但别墅用地稀缺，因此供应有限，并主要以双拼、联排等形式为主。虽然售价较高，但仍受到在西部工作的买家追捧。尽管稳定住房价格的调控措施接连不断，但出于对别墅未来供应减少的预期，别墅市场的需求依然高涨。设计独到、注重细节的别墅项目仍受到市场追捧。
        
        2006年四季度，北京售价16000元/平方米以上的高档别墅平均报价为20628元/平方米，较上季增长1.8％。北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年1至11月份，售价16000元/平方米以上的高档别墅成交均价为24273元/平方米，同比上涨22.9％。
        
        高科技节能成为新卖点
        
        面对未来的能源危机，大力推进节能型住宅已成世界的共识，建筑设计行业、开发商、以及消费者也越来越关注住宅节能问题。先行者尝试节能产品开发的项目也在不断出现，北京锋尚、北京MOMA等几个全套采用欧洲先进节能系统的楼盘，特别是中国第一个“零能耗住宅”南京锋尚的出现进一步推动了住宅节能技术的应用。
        
        据专家分析，市场上的真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。在市场火爆的情况下，开发商没有压力，也就不会考虑技术品质和产品升级换代，而且这些单项技术虽然都具有较好的节能作用，但在未经过住宅的整体模拟设计和配套使用情况下，住宅的舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。但是目前的市场已发生了大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。
        
        作为低密度的别墅类高科技产品，据业内人士透露，成本增加约为每平米一千五百元。面对目前市场上豪宅单位售价都在万元以上的奢华现状，如果能够以每平米千元左右的成本增加，换得舒适度与节能效果的大幅提高，真正体现高档住宅的核心品质，必将让市场更为接受。因此，今后别墅市场上将有更多的高科技尝试，技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键是能较为方便地升级到下一代产品。
        
        市场走势良好
        
        作为地产政年的2006，一系列政策都对别墅的开发产生了限制以及影响。促使很多开发商在市场调研、产品定位、建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，或打“擦边球”，推出TOWNHOUSE、双拼、联排等类别墅产品。别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会“起死回生”，政策的限制也促进了别墅产品市场的繁荣。再加上部分金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品的购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购的现象，反而需求量扩大。同时，消费水平提高，第二次及郊区置业的需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅、准别墅等类产品的需求量有很大增长。
        
        跨地域 别墅营销新出口
        
        与普通住宅不同，别墅产品的优势之一在于有可能异地销售。跨地域营销成为近期别墅豪宅的热点。据五合国际调查显示，以北京为例，别墅项目的70%由当地消化，30%由外来人口购买。别墅作为地产产品中的最高端消费投资，所面向的投资置业者不仅限于大城市，也越来越多地吸引周边城市，甚至海外投资客。尤其是在目前市场低迷的时候，开发商都把开拓新市场作为解套的重要手段。

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