增值税清理胶着 开发商要求赋予地方相机决策权(1)

2007-04-05 08:23:53 21世纪经济报道 司宇宁 【大 中 小】 查看评论

    两个多月过去了，曾在地产界掀起大风浪的土地增值税清理工作并没有实质性进展。
    
    此前的1月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，决定从2月1日起开始清算土地增值税。
    
    据本报记者多方了解，自《通知》下发以来，不少地方的开发商通过各种途径来游说地方政府。这也是土地增值税清理工作进展缓慢的重要原因之一。
    
    上海也是如此。《通知》下发后，不少开发商曾通过各种渠道联名上书市政府有关部门。
    
    4月1日晚，上海本地的一位开发商向本报透露，上海的一个房地产业理事会，在《通知》出来后曾召开一个大型内部座谈会。会后，该理事会曾向上海市政府集体上书，直言这项政策对当地开发商可能带来的严重后果。
    
    这个理事会不仅聚集了众多大型开发商，如上海城开(集团)有限公司总经理倪建达、中华企业股份有限公司董事长朱胜杰、上海地产集团副总裁沈正超、曾担任上海市房地局的上实集团总裁蔡育天等等；同时还吸纳了不少地方官员，如上海市房地局的两位副局长庞元、林应清，上海市建委副主任孙建平，闵行区房地局局长沈金荣等等。
    
    正由于这个“阵容豪华”的理事会也参与了游说工作，所以，一位开发商非常自信地告诉本报记者，“非常有把握争取到对我们有利的政策”。
    
    开发商与地方政府的激烈角力，让土地增值税清理工作前景未明。4月2日上午，上海市财税局一位负责人就表示，清理细则什么时候出，“现在还不好说”。
    
    地产收益：地方政府、开发商共享
    
    根据一位上海开发商提供的上述理事会提交给市政府的建议书的说法，1993年及以前的大部分房地产开发土地是通过划拨的形式拿到的，土地增值收益相当大。这种情况下，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)规定的土地增值税税率高达30%—60%是合理的。
    
    但1995年以来，上海开始全面实行商业六类项目土地的有偿出让，尤其是本世纪初开始，大部分商业六类项目的土地出让实行了招拍挂，这样的话，按照开发商们的说法，《暂行条例》所设置的税率就明显偏高了。
    
    上述建议书还进行了详细的分析。
    
    按现行规定，大部分开发项目所缴的税费和土地出让金已超过销售价格的30%以上。
    
    以2006年的实际情况来看，当年，上海商品住宅平均价格约7039元/平方米，如按7000元/平方米计，其中，楼面地价约1500～2000元/平方米；前期工程费、建安费用和销售费用、管理费用、财务费用等约2500元/平方米；配套费及其它规定费用约500元/平方米；税前利润是2000～2500元/平方米。
    
    那么，交给政府的部分是：土地出让金(扣除动拆迁补偿费)，450～600元/平方米(1500～2000×30%)；配套费及其他规定费用，500元/平方米；营业税及附加，392元/平方米(7000×5.6%)；土地增值税480～630元/平方米[(2000～2500-392)×30%]；企业所得税，372～488元/平方米[(2000～2500-392-480～630)×33%]。
    

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