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逆市而行 如何在低迷市场中进行别墅投资？
与数月来表现低迷的普通住宅市场不同，近几个月来上海高档住宅特别是别墅市场表现比较稳定。
本周，相关房产研究中心发布的最新数据显示，去年上海别墅的火爆成交使得别墅可售房源下降，截至2008年1月，上海别墅的可售房源仅有99.83万平方米，远远低于2005年初的248.05万平方米。
成交量上升的同时，别墅新增供应量却有所下滑。受可开发土地限制，上海别墅供应量较2006年下降了8%，仅有167.44万平方米别墅推盘上市。上海别墅的供求矛盾有所加剧，供求比由2006年的1：1.21降低到2007年的1：1.61。
在楼市走弱的大势下， 哪些别墅仍可投资？
第一种别墅投资选择是成熟别墅区中价值被低估的别墅。上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）豪宅部经理单翼达本周三表示，目前，上海别墅市场已经出现了不少大型成熟别墅板块，那里的别墅价值随着周边配套日益成熟而水涨船高。这其中，仍然有一些具有比较价格优势的别墅存在，在同样的产品品质下，比周围的同类型别墅项目要低一些，因此拥有相当的投资价值。
据汉宇地产市场推广部总监孙文勤提供给本报的数据：眼下，浦东的陆家嘴豪宅区，仁恒滨江园、世茂滨江园等知名楼盘成交依然长盛不衰。从成交价格来看，比如仁恒滨江院目前成交35000元/平方米的价格近半年内并没有明显的变化，而世茂滨江园的价格更是出现了小幅上涨的趋势。
第二种是具有独特区位优势的别墅。别墅土地具有稀缺性，由于其独特的地理优势，且具有发展潜力，如奉贤的海湾区域。佑威房地产研究中心分析师薛建雄表示，“类似汤臣湖庭花园和保利海上五月花那种上市就被抢购一空的别墅项目屡见不鲜。”
第三类是目前尚未显山露水的别墅。目前松江洞泾、宝山罗店、闵行马桥镇、青浦环淀山湖等区域值得关注。虽然这些区域的别墅市场尚未完全成型，但已有大批地产企业相继进场，周边的环境与配套也日渐完善，这些为未来的价格成长提供了诸多可能性。
另外，上海中原物业代理有限公司研究咨询部经理马冀认为，由于别墅用地停批，开发商希望可以在有限的土地上建更多的别墅，于是别墅单套面积越来越小，这样可以提高价格。因此，小独栋和可大幅提高土地使用效率的叠加别墅将会成为市场的主流。
慎对高风险
马冀提醒：别墅投资具有高总价、高税收、高风险的特点，投资需要谨慎。他认为，目前的别墅产品投资形式主要是三类：一类是长期出租型，把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金收益。对于此种投资形式，对资金要求较高，需要拥有丰富的房产投资经验。
第二类是短期增值型，低买高卖，以炒房为目的，看好别墅的增值潜力。此种别墅投资要求投资者有独到的眼光，不但要发掘具有升值潜力的投资区域和项目，而且要把握好投资时机。比如，上海别墅市场的独栋别墅近期就受到市场热捧。继汤臣高尔夫二手别墅受到追捧之后，盛世天地、云间绿大地等500万~1500万的独栋别墅也受到许多客户关注。
三是自用兼投资型，把别墅作为市郊第二套住宅买下来，如果别墅增值较大就转手获取收益，否则就自用。这种准投资型形式，相比较而言，此种投资形式进可攻、退可守，风险最小。
策源机构认为，今年在购买别墅时，除了投资潜力，项目成熟的氛围、健康的生态、独特的个性、良好的品牌也是需要注意的方面，这是别墅物业保值增值长盛不衰的必要因素。
本周，相关房产研究中心发布的最新数据显示，去年上海别墅的火爆成交使得别墅可售房源下降，截至2008年1月，上海别墅的可售房源仅有99.83万平方米，远远低于2005年初的248.05万平方米。
成交量上升的同时，别墅新增供应量却有所下滑。受可开发土地限制，上海别墅供应量较2006年下降了8%，仅有167.44万平方米别墅推盘上市。上海别墅的供求矛盾有所加剧，供求比由2006年的1：1.21降低到2007年的1：1.61。
在楼市走弱的大势下， 哪些别墅仍可投资？
第一种别墅投资选择是成熟别墅区中价值被低估的别墅。上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）豪宅部经理单翼达本周三表示，目前，上海别墅市场已经出现了不少大型成熟别墅板块，那里的别墅价值随着周边配套日益成熟而水涨船高。这其中，仍然有一些具有比较价格优势的别墅存在，在同样的产品品质下，比周围的同类型别墅项目要低一些，因此拥有相当的投资价值。
据汉宇地产市场推广部总监孙文勤提供给本报的数据：眼下，浦东的陆家嘴豪宅区，仁恒滨江园、世茂滨江园等知名楼盘成交依然长盛不衰。从成交价格来看，比如仁恒滨江院目前成交35000元/平方米的价格近半年内并没有明显的变化，而世茂滨江园的价格更是出现了小幅上涨的趋势。
第二种是具有独特区位优势的别墅。别墅土地具有稀缺性，由于其独特的地理优势，且具有发展潜力，如奉贤的海湾区域。佑威房地产研究中心分析师薛建雄表示，“类似汤臣湖庭花园和保利海上五月花那种上市就被抢购一空的别墅项目屡见不鲜。”
第三类是目前尚未显山露水的别墅。目前松江洞泾、宝山罗店、闵行马桥镇、青浦环淀山湖等区域值得关注。虽然这些区域的别墅市场尚未完全成型，但已有大批地产企业相继进场，周边的环境与配套也日渐完善，这些为未来的价格成长提供了诸多可能性。
另外，上海中原物业代理有限公司研究咨询部经理马冀认为，由于别墅用地停批，开发商希望可以在有限的土地上建更多的别墅，于是别墅单套面积越来越小，这样可以提高价格。因此，小独栋和可大幅提高土地使用效率的叠加别墅将会成为市场的主流。
慎对高风险
马冀提醒：别墅投资具有高总价、高税收、高风险的特点，投资需要谨慎。他认为，目前的别墅产品投资形式主要是三类：一类是长期出租型，把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金收益。对于此种投资形式，对资金要求较高，需要拥有丰富的房产投资经验。
第二类是短期增值型，低买高卖，以炒房为目的，看好别墅的增值潜力。此种别墅投资要求投资者有独到的眼光，不但要发掘具有升值潜力的投资区域和项目，而且要把握好投资时机。比如，上海别墅市场的独栋别墅近期就受到市场热捧。继汤臣高尔夫二手别墅受到追捧之后，盛世天地、云间绿大地等500万~1500万的独栋别墅也受到许多客户关注。
三是自用兼投资型，把别墅作为市郊第二套住宅买下来，如果别墅增值较大就转手获取收益，否则就自用。这种准投资型形式，相比较而言，此种投资形式进可攻、退可守，风险最小。
策源机构认为，今年在购买别墅时，除了投资潜力，项目成熟的氛围、健康的生态、独特的个性、良好的品牌也是需要注意的方面，这是别墅物业保值增值长盛不衰的必要因素。
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